La question nous est souvent posée :
"J'hésite entre l'achat d'un camping à vendre MURS et FONDS de commerce, ou un camping à vendre en FONDS de commerce UNIQUEMENT avec un bail et un loyer, qu'en pensez-vous en tant que professionnel de l'hôtellerie de plein air ?"
La pleine propriété, ou l'outil commercial ?
Lorsque l'on nous interroge de cette façon, nous entendons qu'il y a une ouverture et une recherche de compréhension de la part du futur acquéreur, ce qui va lui permettre, à terme, de faire son choix parmi toutes les affaires proposées à la vente.
Parfois la question ne se pose pas, et notre interlocuteur va systématiquement privilégier la version d'achat des "murs et du fonds de commerce" ensemble. En effet pour certaines personnes il est capital d'avoir une sensation d'autonomie totale et de liberté procurée par la pleine propriété. Nous allons bien sûr respecter cette position, mais nous savons qu'une partie du marché des campings en vente ne sera pas accessible à ces acquéreurs. Et elle est importante car, si nous observons le portefeuille de l'agence Gravitao au niveau national environ 250 campings sont proposés à la vente et entre 15 et 20 % de ceux-ci le sont en version "fonds de commerce uniquement".
Présupposons que vous êtes ouverts à toute possibilité et revenons-en à la question de départ : chaque affaire est à examiner au cas par cas, et c'est pleinement notre rôle de vous accompagner.
Si le fonds de commerce est correctement équipé, assorti d'un bail commercial en bonne et due forme, en cours de validité, avec un loyer raisonnable, pourquoi pas ?
Vous avez accès, dans ce cas, à l'outil d'exploitation fonctionnel, vous connaissez ses performances en ayant examiné la comptabilité, l'affaire est rentable. Vous pourrez vous rémunérer, développer l'affaire, valoriser le fonds par vos investissements productifs, augmenter le chiffre d'affaires, et au bout de 7 ans vous êtes libérés de vos emprunts bancaires. Si vous revendez, vous faîtes un bilan financier positif.
Que demander de plus ?
Bien sûr vous aurez peut-être pris à votre charge des travaux sur le terrain de quelqu'un d'autre, et certainement, si ces travaux étaient importants vous aurez dû demander l'autorisation pour les entreprendre, conformément au bail de location. Qu'importe, vous en aurez tiré la rémunération correspondante par des recettes croissantes, et une valeur de revente du fonds plus importante que celle où vous l'avez acheté.
Si ces conditions sont réunies, c'est "feu vert" pour l'achat d'un fonds de commerce seul.
Par contre il faudra être prudent, si l'outil de travail est dégradé, si le bail est expiré, si le loyer est tel que vous ne pourrez en tirer aucun profit parce que la rentabilité est faible. Un tel fonds de commerce présente peut-être un intérêt par son potentiel, mais il sera nécessaire de traiter chaque point défaillant avant l'acquisition, obtenir des certitudes sur son développement, et si nécessaire, négocier utilement son prix, au moment de l'achat, en fonction des spécificités défavorables relevées.
Si vous achetez "murs et fonds de commerce" ensemble, il n'y a ni bail, ni loyer, vous serez votre propre interlocuteur pour tous travaux, mais il sera nécessaire d'immobiliser une somme importante pour acheter le foncier. La valeur du foncier est très souvent plus importante que celle du fonds. C'est autant d'argent qu'il faudra emprunter et rembourser, ce qui, parfois, complique l'acceptation des banques.
Observons qu'en final, à la revente, le foncier n'aura pas pris beaucoup de valeur par rapport au jour de votre achat ; en revanche il aura alourdi l'opération...
L'aspect positif est que vous récupèrerez tous vos versements faits annuellement à la banque au cours des 15 ans du prêt. Vous aurez capitalisé l'équivalent des loyers sur 15 années. L'argument massue des acquéreurs convertis à l'option "Murs et fonds" consiste à le résumer en quelques mots : "verser un loyer c'est de l'argent perdu !"
Donc, la pleine propriété, si vous en avez les moyens financiers au départ c'est (peut-être) une bonne option... Peut-être ! Car avec ces mêmes moyens importants, vous avez aussi l'option de vous diriger vers un fonds de commerce d'une affaire beaucoup plus puissante et, de par sa rentabilité et son développement, être tout compte fait largement gagnant...
A chaque situation son avantage et son lot de contraintes...
Pour trancher, interrogez-vous : quel est le sens réel de mon achat ?
La recherche de sensations personnelles liées à la liberté, l'autonomie, la pérennité, la valeur patrimoniale, la valorisation sociale ...
ou
La dynamique de performance d'un outil commercial professionnel sur une période déterminée de ma vie active ...
Le réseau immobilier GRAVITAO®, spécialisé dans l’achat et la vente de campings et d’hôtels à
l’international, partage son expérience avec vous.
GRAVITAO®, une marque du Groupe NOW-W.